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房抵贷之殇:极难实现纯线上化,微众、新网等互联网银行跃跃欲试

2020-09-10
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为了打破“贷款新规”?

作者 | 小慧吖

疫情促使“无接触贷款”服务升温。

银行在一些贷款业务线下申请、风控审核等环节不断变革,试图做到纯线上化,但新流财经发现,房抵贷业务却是到目前为止,依然无法实现纯线上化的“顽石”。

这里的纯线上化指的是像申请线上现金贷那般,不需要线下奔波,用户从申请到放款都只需要手机线上操作即可。

事实上,尽管近年来有一些金融机构宣称已经和地方房管局打通了系统,可以做到抵押环节线上化,但新流财经在实际了解中发现,房抵贷业务要做到像线上现金贷这般便捷快速全线上,依旧不可能。

当然,在近几年金融科技,大数据风控等快速发展下,房抵贷业务已经较前几年进步很多,用户从申请到放款,从过去经历5天、一周甚至半个月的时间到如今的只跑一趟,一天放款也是大有金融机构能做到。

根本无法纯线上化的房抵贷

房抵贷业务是指用户向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。一般来说,房抵贷业务流程主要包括房价评估、征信查询、借款人面谈、抵押物调查、风险评估、抵押登记或者抵押公证等环节。

上述几个环节中,有几个固有的痛点,使得这项贷款业务总体流程繁琐、周期长、重人工、多线下、效率低。

首先,房价评估,一些银行会和第三方的房产评估公司合作,或者银行客户经理(亦有用户自己)到线下拍照尽调,不过,已经有金融机构在这一步实现纯线上化办理,比如平安普惠业务员透露,在办房抵贷业务的时候不需要用户上传房屋照片,只需要将房产证上面的信息上传至系统即可。

抵押环节,这里分抵押登记和抵押合同公证,前者需要到当地的房管局办理,后者需要到公证处办理。

一般而言,抵押登记是用户带上房产证到当地的房管局办理,房管局会给银行一份“他项权证书”,证明该房产抵押给了银行。这个流程看各地的房管局效率,一个工作日到一周不等。

此环节中,有些银行和当地的房管局系统已经打通,可以实现纯线上化操作。不过,范围仍然很小。

比如2018年时,杭州银行与杭州市不动产登记服务中心合作,依托浙江政务网,与不动产中心、房管等部门共享数据,打造不动产登记“一窗受理”平台,成为首批不动产登记全程网办的试点银行。

后期“抵押登记注销”业务也开始试点运行,贷款合同结清后,客户无需再至银行网点领取他项权证再跑登记中心,只需杭州银行在不动产登记“一窗受理”平台办理注销即可,正常情况下,当日便可办结,客户若需打印房产证“附记”,可随时至杭州银行布有机具的网点自助打印。

抵押合同公证环节,目前也极少有纯线上的公证。某法律从业者告诉新流财经,办理公证必须本人亲自到线下。

中原银行的房抵贷业务“永续贷”在业内较为知名,公开资料显示可以快到8小时放款。

不过,新流财经在与中原银行工作人员以及一些从业者交流中得知,尽管中原银行该房抵贷业务流程时间大大缩短,但并不是用户不用到线下,而是银行直接把窗口开到房产交易大厅来提升办理效率,亦有公证处在银行设置了代办点。

多位银行人士告诉新流财经,其实房管局和银行的系统打通并不是难事,这得需要看各地政府的科技能力和信息化能力,需要政府和银行从上到下推动。不过,即便这一环节实现了纯线上化,对于房抵贷这项特殊的业务而言,出于风控的考虑,仍然有必要要求用户到线下面签。

此处固有的痛点在于对用户贷款用途的监管,一位东部某城商行从业者向新流财经透露,当前一些法院并不受理纯线上贷款业务,“因为在他们看来,纯线上业务,借款人借款真实意愿难以评定,即使出具了电子签名的借款合同,还是不会受理,这就导致银行不得不选择将一些业务放在线下,以此保障自己的权益。”

“这也是为什么平安普惠的房抵贷业务今年在部分地区打通了房管局系统,开始试点全线上化运营,但仍然需要客户到线下签合同。”一位平安普惠员工告诉新流财经。

房抵贷是打破互联网贷款20万限制的出路?

目前从各方因素来看,房抵贷极难实现纯线上化操作,但新流财经发现,没有线下网点的民营银行却对此业务跃跃欲试。

比如日前新流财经曾报道网商银行上线“房抵贷”业务,不过该业务是与有线下网点的邮储银行等金融机构进行合作,主要的抵押环节交给邮储银行来完成。

据悉,蓝海银行也在2019年上线了房抵贷业务“蓝邸贷”,不过该业务目前只能做山东的威海和烟台两个市的房产,抵押环节依旧需要用户到线下。

此外,新流财经还了解到微众银行和新网银行这两家头部民营银行亦在排队进入房抵贷市场。

为什么民营银行没有线下网点,仍然青睐此模式较重的业务?

有从业者分析,此前《商业银行互联网贷款管理暂行办法》(简称《办法》)出台,其中“单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元”这一要求实际上对银行而言有了诸多限制。

那么,为了突破20万元的额度,不受制于此限制的办法就是让贷款产品的性质变成带有抵押的经营性贷款。

该《办法》中特别强调“商业银行发放的抵质押贷款,且押品需进行线下或主要经过线下评估登记和交付保管”。那么,行业常规的带有线下抵押和评估的房抵贷业务也就不受制于该《办法》。

目前市场上的房抵贷产品,首先,额度高,单笔最高能达到几百万元,甚至上千万元,因为贷款额度多是按照房产价值的70%来定,一线城市高房价带来了相应的高额度;

其次,贷款期限长,综合授信期限最长可达20-30年;三是贷款用途广,有的银行定义房抵贷为消费类贷款,贷款用途包括装修、旅游、购车等,也有的银行将房抵贷定义为经营性贷款,贷款用途只能用作生产和经营。

房抵贷业务由来以久,对于各种传统银行来说,这是一项风险较低且能带动零售贷款业务的业务,可以说是传统银行的标配。

比如平安银行2019年财报中显示,2019 年末,平安银行个人房屋按揭及持证抵押贷款余额 4110.66 亿元,较上年末增长 32.3%;其中, 住房按揭贷款余额 1993.71 亿元,较上年末增长 9.3%。也就是说,其持证抵押贷款业务占据住房贷款业务极大比例。

只是,对于没有网点的民营银行而言,要拓展此类业务,或许只能借助有网点的传统银行或者其他第三方机构了。

不过,也有部分中小民营银行从业者坦言,对于中小民营银行而言,自身融资成本较高,而房抵贷产品的利率较低,目前,业务流程无法线上化是一方面,资金成本高是另一个因素,即便推出,在市场上也不具备竞争优势,所以此类业务不会考虑。


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