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长租公寓中的「暗流」

2020-10-14
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追究爆雷事件的根源,实际上因“长收短付”“高进低出”的长租模式存在。

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若说P2P是“埋雷能手”,近三个月来,长租公寓渐成“后起之秀”。日前,深圳小鹰房屋租赁有限公司(下称“小鹰找房”)资金链断裂,陆续有租客、业主上门维权。

值得一提的是,今年8月底,杭州友客房地产代理有限公司被传跑路,总部人去楼口。时隔两日,杭州另一长租公寓杭州适享科技有限公司(下称“适享科技”)爆雷。

随后,上海岚越企业管理咨询有限公司在浦东办公室同样被曝人去楼口。9月,深圳警方公告称,深圳寓意物业有限公司涉嫌合同诈骗一案,已立案。而出现问题的还有上海“寓意”(统称为“寓意公寓”)。

据广州市房地产租赁协会统计,仅在8月份,全国有15家长租公寓倒闭。一时间,长租公寓“雷声滚滚”,行业深陷信任危机。

业主因收不到房租,会收回住房,甚至会出现强制驱逐租客的情况,双方矛盾升级。在租客一端,除了失去住处外,缴纳的租金(未交付业主的部分)不知所踪,还有人背负租金贷。

追究爆雷事件的根源,实际上因“长收短付”“高进低出”的长租模式存在。另柒财经注意到,先已有监管部门对该模式引发的风险进行提示。

01

变了味的二房东

长租公寓陷入危机,影响最大的就是租客。近日,小鹰找房租客在腾讯看点平台上表示,平台爆雷,妻子马上临盆,还要面临房东收房的风险。

“(平台)要求我们租客与房东协商,签订解约协议,让我们搬出去,租金分6期(自12月起,每个月20日退钱)。我接受不了这个方案……”

另该租客提到,小鹰找房出高价从房东手中收大量房源,再低价出租给租客(大部分是一次性一年付),与房东商议45天的空置期,并承诺2—5年不涨价,可平台可对租客涨价。

就定位而言,长租公寓本质上就是“二房东”。可照常理,”二房东”从业主处以一定价格收房,再高于这个价格出租给租客,来赚取中间差价,即“低进高出”。

不过,从前述租客表述及柒财经获知信息来看,小鹰找房走的是“高进低出”风格。高租金,业主乐见其成,另一头的低租金,租客可减少负担。长此以往,就可以吸引大量用户。

可若单纯按赚差价思路来考虑,“高进低出”有悖于盈利这一商业思维。且不光是小鹰找房,柒财经了解到,此前暴雷的其他平台也是采用这一模式。

事出反常必有妖。对此,有观点认为,长租公寓目标在于获取现金流。而这需要“长收短付”来配合。即平台按月付给业主租金,而从租客收取的租金通常是季度付、半年付、年付。

具体来说,业主一月一结,租客按押一付三来付房租,每个季度首月,长租公寓平台至少有3个月现金流。若按年付,合同期首月,平台最少手握12个月现金流(含押金)。

如此一来,短期不需要兑付全部现金,加之租客汇聚成群,在平台上形成巨大资金盘。若平台方用这部分资金投资失败,或经营不慎,就会出现资金链断裂,跑路的风险。

更有甚者换了很多“马甲”。公开资料显示,适享科技前身是巢客、巢客遇家,并与寓意公寓关系密切。且据一财网报道,巢客”背后的掌舵人操盘人熟谙长租平台经营之道。

且该媒体调查发现,他们甚至可能通过雇佣大批农村年轻人进入公司担任股东、法人以及高管等,充当“白手套”。

02

被重推的租金贷

柒财经了解到,在摒弃赚差价思路,获取现金流的同时,长租公寓还采用了另一金融手段,即租金贷。贷款机构一次性将一年房租打给长租公寓,租客则分期支付房租,缓解资金紧张。

以自如为例,柒财经在APP上注意到,其分期服务宣称“0首付(0押金)分期无压力”“服务费8折优惠能叠加”……如此看来,平台更希望租客采用这种分期方式。

像月租金3000元的新签用户,分期的年服务费2880元,与年付服务费持平,比月付少了900元,另首付款为0,而其他付费方式均有首付款。

另同样是3000元月租金,采用分期租客一年下来总共支出41317.78元,而月付租客年付41580元,且月付租金3150元。

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对比下来,长租公寓的年轻用户群体更偏于前者。这样以来,仅一个分期租客,合同首月,平台账户上至少有12个月租金。

不过,分期看似方便了租客,可一旦长租公寓暴雷,租客除了处在无房可住的窘境,还要背负贷款。而于金融机构而言,或将面临高坏账的风险。

此前,晋商消费金融就曾因合作长租公寓陷入危机,而频频踩雷。另值得一提的是,租客可能因未按时还贷款,被上征信。

03

强监管来了

事实上,长租公寓的风险,监管已有所提示。今年9月初,住房和城乡建设部在其官方网站发出《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称“意见稿”),面向社会公开征求意见。

其中,意见稿明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金(高进低出)、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期(长收短付)等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

另在9月11日,成都市发布租赁资金监管新规,要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户,对于支付租金周期超过3个月的,应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。

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